Valutazione dell'appartamento - istruzioni dettagliate su come valutare un appartamento online + revisione delle società di valutazione TOP-3 con condizioni di cooperazione favorevoli

Come viene valutato un appartamento per un mutuo o un'eredità? Quanto costa la valutazione del valore catastale o di mercato di un appartamento per una banca? Quali sono le caratteristiche della valutazione dell'appartamento dopo il Golfo?

Saluti ai lettori "Heather Beaver"! Con te - Maria Darovskaya.

L'argomento dell'articolo di oggi è la valutazione dell'appartamento. Ci sono molte ragioni per cui le persone apprezzano gli appartamenti. E non importa quale sia la ragione, nell'articolo ho descritto i metodi di valutazione, le fasi della sua implementazione e anche i fattori che influenzano il costo di questo evento.

E ora su tutto in ordine. Sì, ho quasi dimenticato - alla fine dell'articolo troverai un bonus - una panoramica delle tre migliori aziende che offrono tali servizi, oltre a suggerimenti sull'auto-selezione di un perito.

1. Qual è la valutazione dell'appartamento e quando è necessaria?

La valutazione dell'appartamento è la definizione del suo valore di mercato. La procedura è necessaria per mantenere la purezza legale di alcune transazioni di vendita o altre manipolazioni con proprietà immobiliari.

Solo un perito che ha un permesso speciale può determinare il costo di un appartamento.

Vediamo per quale scopo vengono valutati gli appartamenti:

  • determinare i proventi della vendita e l'ammontare degli oneri fiscali che il venditore doveva pagare;
  • calcolare quanto costerà l'imposta statale o il contributo pensionistico;
  • determinare l'importo del risarcimento per l'assicurazione (inoltre, è un prerequisito per la conclusione del contratto di assicurazione);
  • determinare l'entità del contributo al capitale sociale e calcolare la quota del fondatore;
  • risolvere controversie in materia di proprietà nell'ottenere un'eredità o una divisione dei diritti di proprietà durante un divorzio;
  • determinare il valore della garanzia per un prestito o un mutuo.

I servizi di valutazione sono forniti da istituti finanziari con accreditamento, persone fisiche, società di valutazione. La valutazione ha uno status ufficiale e può essere utilizzata in tribunale o essere un argomento nei dibattiti fiscali.

esempio

La valutazione del patrimonio immobiliare è necessaria quando un coniuge divorzia, quando uno di loro dà la sua quota nell'appartamento della proprietà comune per il pagamento del risarcimento. In questo caso, è dalla quantità della valutazione dell'esperto che questo compenso sarà calcolato.

La valutazione è necessaria anche dopo una baia seria dell'appartamento - nel caso in cui il tuo spazio vitale sia assicurato, e hai intenzione di contattare la compagnia assicurativa. La procedura aiuterà a valutare oggettivamente il danno e a ricevere integralmente il risarcimento assicurativo.

La particolarità di un tale evento è che allo stesso tempo viene stimato il costo totale dei lavori di ripristino e riparazione necessari per portare in ordine i locali.

Sulle procedure di valutazione, sulle competenze e sulle loro differenze, abbiamo preparato i materiali "Valutazione indipendente" e "Esperienza indipendente".

2. Quali metodi possono essere utilizzati per stimare il costo di un appartamento - 3 metodi di base

Qualunque oggetto sia necessario nella valutazione, ci sono solo tre metodi. Vediamo come funzionano in relazione alla valutazione del valore catastale dell'appartamento.

Metodo 1. Costoso

Questo metodo è adatto per appartamenti in case in costruzione. Per valutare la somma di tutti i costi sostenuti per la costruzione della casa, l'importo risultante viene diviso per il numero di appartamenti, tenendo conto della loro area, del numero di piani, del tipo e di altri fattori. Aggiunge anche il costo del deprezzamento, tiene conto del livello di inflazione e del costo della ricostruzione.

Il perito tiene anche conto del prezzo del terreno su cui viene costruita la casa, del costo sia della progettazione che dei lavori di costruzione, dei materiali e di altri costi.

Per l'esame degli oggetti in costruzione, vedere l'articolo Esperienza di costruzione indipendente.

Metodo 2. Comparativo

Tra i metodi di valutazione del mercato degli appartamenti questo è usato più spesso. La sua essenza risiede nell'analisi dei prezzi degli appartamenti, simili nei parametri che sono stati venduti nella stessa città nell'ultimo anno.

Il termine "simile nei parametri" significa che l'appartamento:

  • situato in un'area di prezzo simile;
  • avere la stessa area e servizi;
  • sono in condizioni identiche;
  • avere le stesse comunicazioni;
  • Si trovano sullo stesso piano di un edificio della stessa altezza;
  • avere la stessa distanza dalle infrastrutture.

Per confronto, hai bisogno di almeno tre oggetti che soddisfano questi parametri. Questo metodo è spesso usato quando si valuta un appartamento per un mutuo.

Se non hai un appartamento, ma una casa, leggi l'articolo Valutazione a casa.

Metodo 3. redditizio

Il metodo del reddito è utilizzato per l'investimento. In questo caso, il profitto stimato da investimenti di capitale in un particolare appartamento.

Il vantaggio di questo metodo è la capacità di determinare accuratamente i rischi di investimento. Lo svantaggio è la probabilità di un errore nel livello di reddito previsto (vedere anche Valutazione di proprietà).

3. Quanto costa il prezzo dell'appartamento - una revisione dei fattori TOP-4 che influenzano il costo dei servizi

Il costo dei servizi di valutazione è stabilito dalla ditta che li fornisce. Il prezzo varia in base all'azienda, ma non in modo significativo, poiché esiste una concorrenza tra i periti, che influisce sui prezzi.

Si noti che se si utilizza il servizio di valutazione per ottenere un prestito, si è obbligati a pagare la valutazione, indipendentemente dal fatto che la banca abbia deciso a favore o meno.

Ci sono una serie di fattori che influenzano in modo significativo il costo di valutazione di un appartamento.

Fattore 1. La zona dell'appartamento

Se la valutazione di un appartamento tipico costerà in media 3-7 mila rubli, allora un grande appartamento di lusso apprezzerà non meno di 10 mila. Inoltre, il prezzo può aumentare di due o due volte e mezzo, se la valutazione è richiesta urgentemente.

Fattore 2. Ubicazione dell'oggetto residenziale

Questo fattore è uno dei più significativi. Più l'appartamento è redditizio, più sarà costoso e più costoso sarà valutarlo.

esempio

La valutazione di un monolocale in Arbat nel centro di Mosca costerà molto di più che valutare una treshka fuori dalla tangenziale di Mosca. Dopo tutto, il prezzo al metro al centro e all'esterno dell'anello varia da tre a quattro volte.

Fattore 3. Caratteristiche qualitative

Questo include parametri come:

  • tipo di casa;
  • numero di stanze, loro caratteristiche (comunicanti o meno);
  • la dimensione della cucina e in generale il fatto della sua esistenza come una stanza separata;
  • vista dalle finestre;
  • posizione della casa all'interno del distretto;
  • disponibilità di trasporto pubblico;
  • numero di piani;
  • il layout;
  • infrastrutture domestiche;
  • riparazione nell'appartamento.

Fattore 4. Tipo di valore determinato dell'appartamento

A seconda del motivo per cui è necessaria una valutazione, il valutatore sceglierà il tipo e i metodi della sua implementazione. La scelta influirà sul costo dei servizi del perito. Più complessi sono i metodi di valutazione e più a lungo richiedono, più costoso sarà il servizio.

4. Come è la valutazione dell'appartamento - 5 fasi principali

Durante l'ispezione, l'esperto fa domande al proprietario - determina quante persone vivono nell'appartamento, prende in considerazione i fattori positivi e negativi che possono influenzare il prezzo degli alloggi.

Fase 1. Ispezione dei locali per la conformità con i regimi di ITV

Questa è la fase principale della valutazione, anche se richiede solo un quarto d'ora. Il perito deve assicurarsi che i locali siano conformi agli schemi ITV (Technical Inventory Bureau).

Fase 2. Fotografare aree residenziali e adiacenti

Tutte le aree residenziali e adiacenti sono fotografate, tutti i difetti sono registrati. Fotografare aiuterà l'esperto a fare il backup della sua relazione con i documenti.

Fase 3. Calcolo del valore della proprietà utilizzando vari metodi

Il perito calcolerà il valore dell'oggetto contemporaneamente in diversi modi. Questo approccio aiuterà a minimizzare errori ed errori e ad ottenere risultati più accurati.

Passaggio 4. Applicazione del metodo di regolazione, tenendo conto dei punti di forza e di debolezza degli alloggi

Il valore risultante subisce sempre la procedura di regolazione. Vengono presi in considerazione i punti di forza e di debolezza dell'appartamento, che possono impedire la sua vendita al valore dichiarato e contribuire a ridurre i prezzi.

Questo può includere la mancanza di fermate dell'autobus nelle vicinanze, negozi, scuole o asili nella zona, la distanza dalla stazione della metropolitana. Il rovescio della medaglia può anche essere la cattiva reputazione della zona.

Fase 5. Preparazione della documentazione di reportistica

Nell'ultima fase, il perito prepara un rapporto sul costo rivelato dell'alloggio e lo dimostra con prove documentali.

Una relazione di valutazione dell'appartamento contiene di solito un breve sommario e un modulo dettagliato per questo. Deve essere scritto, pagine numerate, cucite. Il rapporto è sigillato.

Raccomandiamo di leggere i documenti immediatamente dopo averli ricevuti in azienda. Quindi puoi immediatamente chiarire tutte le tue domande (vedi anche esame indipendente dell'appartamento).

Il rapporto consiste di:

  • informazioni sul perito e il cliente di natura generale;
  • metodi coinvolti;
  • informazioni sull'oggetto;
  • ricerche di mercato immobiliare;
  • valore;
  • applicazioni.

5. Come stimare il costo di un appartamento online: istruzioni passo per passo per i principianti.

Passaggio 1. Scegli una risorsa per la valutazione dell'appartamento

Su Internet, ci sono molti calcolatori per valutare l'appartamento online, cioè senza la partenza del perito. Il principio del loro lavoro è quasi lo stesso. Guarda le recensioni su Internet e con il loro aiuto scegli il meglio.

Indipendentemente dalla risorsa selezionata, dovrai compilare un modulo standard, in base al quale verrà valutato.

Passaggio 2. Specificare la regione di residenza

In ogni regione hanno formato i propri prezzi immobiliari. Pertanto, il riempimento errato della colonna "regione di residenza" può annullare la correttezza del risultato della valutazione. Prestare attenzione a questo modulo e riempirlo correttamente.

Passaggio 3. Scegli il tipo di casa e l'anno in cui è stata costruita

In quale tipo di casa vendi un appartamento - a Kruscev, a Stalinka, in un nuovo edificio? Che cos'è - pannello o mattone? Qual è l'anno della sua costruzione? Le risposte a queste domande incidono seriamente sul prezzo e sulle dimensioni della domanda dei consumatori.

Se vuoi ottenere un risultato affidabile, non trascurare questo elemento della lista.

Passaggio 4. Notiamo l'altezza dell'edificio

Il primo o l'ultimo piano dell'appartamento possono ridurre significativamente il prezzo degli alloggi.

Ciò è dovuto al fatto che molte persone non vogliono vivere al piano terra a causa del maggior rischio di ladri che entrano nell'appartamento, del rumore e di altri fattori negativi.

Quindi l'appartamento al primo piano è in minore domanda, ha un prezzo inferiore e liquidità.

Vedi anche l'articolo Ispezione di edifici e strutture.

Passaggio 5. Specificare l'area totale dell'oggetto

L'area totale dell'oggetto (da non confondere con il residenziale) è un fattore che influenza in modo significativo il prezzo. Dopotutto, il valore degli immobili è solitamente calcolato dalla formula: il costo di 1 mq. * Superficie di un appartamento. Ovviamente, il prezzo è direttamente proporzionale all'area dell'oggetto.

Passaggio 6. Descrivere lo stato dell'oggetto

Qui è necessario indicare la presenza di riparazione, la sua prescrizione e che tipo di cosmetico, euro o altro. Vale anche la pena chiarire come stanno le cose con il cablaggio, i tubi e altre comunicazioni. Specificare quali soffitti nell'appartamento, che i muri e i pavimenti sono coperti.

Guardiamo un breve video su come valutare correttamente il tuo appartamento.

Passaggio 7. Premere il pulsante per calcolare il costo.

Hai specificato tutti i dati, compilando in dettaglio le colonne del modulo. Ora rimane da premere il pulsante di invio e ottenere il calcolo del valore dell'oggetto.

Si prega di notare che il calcolatore darà un prezzo basato sui dati di annunci di vendita e acquisto. Se i prezzi negli annunci non sono adeguati o sono già diventati obsoleti, non otterrai un'immagine obiettiva. È possibile verificare l'accuratezza della cifra risultante guardando il sito Web del registro di stato e confrontando il prezzo ottenuto utilizzando la calcolatrice con il livello di prezzo del registro per oggetti simili.

Tabella dei criteri per la valutazione di un appartamento:

Posizione dell'alloggioCondizioni della casaCaratteristiche dell'appartamento
1Microdistretto distrettualeTipo di edificiopiano
2Posizione nel quartiereAnno costruitoTotale e area abitativa
3QuartiereMateriale per pareti e soffitti esterniIl numero di stanze e la loro area
4Accessibilità al trasportoCondizioni di costruzioneAltezza del soffitto
5Disponibilità di infrastruttureManutenzione degli edificiLa presenza di una loggia o balcone
6Stato del territorio adiacenteNumero di pianiElettricità, sistemi di sicurezza
7Disponibilità di parcheggio o garageCondizione d'ingressoCondizioni dell'appartamento

Maggiori dettagli - nella pubblicazione "Costruzione e competenza tecnica".

6. Assistenza professionale nella valutazione dell'appartamento: una panoramica delle società di servizi TOP-3

Vi presentiamo una perizia delle migliori tre migliori società di valutazione in Russia.

1) Gruppo Apex

La compagnia esiste da 16 anni e lavora in 16 città della Russia. Nel corso degli anni della sua esistenza, "Apex Group" ha completato oltre 600 mila segnalazioni.

Il gruppo Apex ha 120 dipendenti. La società è accreditata da Sberbank of Russia e da altre banche commerciali. La società è impegnata in vari tipi di valutazioni, compresa la valutazione di beni immobili, proprietà e affari.

La società di valutazione è membro dell'SRO, le attività della società sono assicurate per 100 milioni di rubli.

2) Grand Real

"Grand Real" per 13 anni sul mercato dei servizi di valutazione. La società fornisce tutti i tipi di servizi di valutazione. Il NOC è accreditato nella SRO "Associazione dei maestri russi di valutazione". La compagnia ha assicurato le sue attività professionali nella compagnia assicurativa Alfastrakhovanie.

Tutti gli specialisti di Grand Real sono accreditati presso l'Expert Council e il ROO SRO. Esperienza specialisti NOC per almeno tre anni.

3) Vega

La società "Vega" è impegnata nella valutazione di tutti i tipi di proprietà per vari scopi.

Gli specialisti dell'azienda hanno diplomi di apprendistato nella professione di perito, una polizza assicurativa di responsabilità civile, come richiesto dalla legge. Anche Vega è un membro dell'SRO.

Qualità e scadenze sono possibili grazie alla disponibilità delle attrezzature necessarie. Il costo e le scadenze sono negoziati al momento della presentazione di una domanda di valutazione. È possibile condurre una valutazione per 1 giorno.

Si consiglia inoltre di leggere l'articolo Società di valutazione.

7. Come scegliere una società di valutazione affidabile - 4 consigli utili

Scegli una società di valutazione attentamente, attentamente e seguendo i nostri consigli.

Suggerimento 1. Leggere attentamente il sito Web della società.

Questo deve essere fatto prima di ordinare un preventivo. Sul sito Web della società, imparerai l'esperienza e il livello di abilità dello staff, il cui beneficio è dimostrato dalla comoda navigazione di una risorsa Internet, dalla disponibilità di servizi di supporto rapidi e adeguati e dalle funzionalità interattive.

Lungo la strada, scopri in quale SRO è presente l'azienda e, andando sul sito web dell'organizzazione di autoregolamentazione, assicurati di questo fatto. Le informazioni sulle società partecipanti sono pubblicate sulle risorse SRO in accesso aperto.

SRO - organizzazioni di autoregolamentazione - associazioni di imprese senza scopo di lucro stabilite su base settoriale o territoriale. Gli OAD operano sotto la supervisione delle autorità di vigilanza statale.

Suggerimento 2. Prestare attenzione al termine di rappresentazione nel mercato.

Più un'azienda è stata sul mercato, più valuta la sua reputazione, ha più esperienza e una migliore formazione per i suoi dipendenti. Se una società è stata sul mercato per una dozzina di anni, sarà menzionata sul suo sito web nella sezione "Informazioni sull'azienda". Passa da lì. Se l'anno di fondazione non è specificato, allora molto probabilmente hai a che fare con una giovane azienda.

Dopo aver letto l'anno di fondazione sul sito, non essere pigro per controllare queste informazioni con una semplice ricerca su Internet. O controllare le informazioni sulla società sul sito web SRO di periti, in cui appartiene.

Suggerimento 3. Ascolta l'opinione degli amici

Sentiti libero di porre domande ai tuoi amici che hanno già incontrato la procedura di valutazione dell'esperienza. Non trascurare le recensioni su Internet. Credimi, se qualcuno avesse avuto un'esperienza negativa con la tua compagnia prescelta, lo scoprirai sicuramente, dopo aver dato la ricerca un po 'di tempo.

Non meno utile sarebbe l'esperienza di un amico che ha utilizzato con successo i servizi di una società di valutazione specifica ed è stato soddisfatto del risultato.

Vedi anche Materiale di valutazione per un notaio.

Suggerimento 4. Non provare a salvare

Nel campo della valutazione c'è molta concorrenza, e quindi c'è dumping. Spesso le ditte con esperienza lavorativa insufficiente e qualifiche del personale spesso scaricano. È possibile trovare una valutazione molto, molto economica, più economica della concorrenza, ma la qualità di tale valutazione lascia molto a desiderare.

Ricorda il detto che l'avaro paga due volte. E queste non sono parole vuote - i risparmi sulla valutazione immobiliare possono causare perdite finanziarie su larga scala se si calcola male il possibile profitto, si dà un importo maggiore rispetto alla propria quota nell'appartamento o si riceve un rifiuto di emettere un prestito.

Quando si sceglie una società di valutazione, e soprattutto nella fase della firma di un accordo con essa, è importante l'aiuto di un avvocato competente per la specializzazione di cui si ha bisogno. È possibile trovare un consulente legale del profilo richiesto su Pravoved.ru.

Gli avvocati sono consigliati da oltre 16 mila avvocati esperti provenienti da tutta la Russia. Puoi porre la tua domanda compilando il modulo sul sito web o ordinando una richiamata.

È anche possibile ordinare la preparazione dei documenti necessari agli avvocati dell'avvocato - reclami, reclami, contratti, petizioni. Per fare ciò, lascia una richiesta sul sito web Pravoved.ru e seleziona lo specialista dall'elenco degli intervistati le cui condizioni soddisfano te.

8. Conclusione

Bene, cari lettori, abbiamo terminato la revisione del tema "valutazione dell'appartamento". È tempo di fare un bilancio.

Oggi abbiamo appreso come viene condotta una valutazione di un appartamento, compresa la valutazione di un appartamento per una banca.

Abbiamo scoperto che:

  1. La valutazione di un appartamento è necessaria quando si vende un appartamento, lo si acquista, per eredità, donazione, e anche per la condivisione dopo il divorzio, l'elaborazione di prestiti, i mutui, la valutazione dei danni dopo il Golfo e altri procedimenti.
  2. La valutazione può essere di tre tipi a seconda dei metodi utilizzati: costo, comparativo e reddito.
  3. La valutazione può essere effettuata con l'aiuto del perito aziendale a pagamento o in modo indipendente e gratuito - l'opzione viene scelta in base agli obiettivi.
  4. La valutazione ha valore legale se il perito della società è un membro dell'SRO e ha assicurato le sue attività professionali.

Vi auguriamo di collaborare solo con aziende professionali e responsabili. Saremo grati per le valutazioni e i commenti sull'articolo.