Valutazione del valore di mercato degli immobili - 6 fasi della valutazione + assistenza professionale delle società di valutazione

Quali metodi vengono utilizzati per stimare il valore di mercato? Com'è la valutazione del valore di mercato degli immobili? Chi fa un rapporto sul valore di mercato del settore immobiliare?

Buon pomeriggio, cari lettori della rivista economica "HeatherBober"! Sei il benvenuto dal consulente legale Valery Chemakin.

Hai un prestito su cauzione con la banca, ma non sai come confermare il valore dell'ipoteca? Non ti preoccupare Dopo aver letto questo articolo, imparerai qual è la valutazione del valore di mercato del settore immobiliare e come aiuterà a risolvere il tuo problema.

Alla fine dell'articolo, offro un piccolo bonus: una revisione delle società di valutazione con le condizioni più favorevoli.

1. Qual è la valutazione del valore di mercato degli immobili?

Spesso dobbiamo affrontare la necessità di comprare o vendere qualcosa. Ma ti sei mai chiesto cosa comporti il ​​prezzo di un prodotto in un mercato libero? Perché il costo dei beni è simile nelle caratteristiche in alcuni casi diversi e in altri - praticamente lo stesso?

Se questi problemi sono considerati nel contesto delle transazioni immobiliari, allora puoi vedere alcuni modelli. Innanzitutto, il prezzo dipende dalle caratteristiche fisiche dell'oggetto e dell'area circostante. In secondo luogo, cambia costantemente in base alla domanda. In terzo luogo, quegli oggetti il ​​cui prezzo era più vicino ai valori medi stanno vendendo più velocemente.

Da qui, sono stati formati i metodi per stimare il valore di mercato (per ulteriori dettagli, consultare l'articolo tematico sul nostro sito Web).

In totale, è consuetudine scegliere 3 metodi:

  1. Metodo comparativo Nel corso di questo, viene eseguita l'analisi di tutte le vendite di oggetti simili in un determinato luogo per un certo periodo di tempo. Confrontando l'oggetto in studio con altri, il valutatore fa la conclusione appropriata.
  2. Metodo di costo Tiene conto della quantità di investimento richiesta per creare un oggetto simile. Questo tiene conto dell'usura. La base del metodo è il fatto che è improbabile che l'immobile finito sia più costoso del costo di costruire lo stesso oggetto.
  3. Metodo di capitalizzazione del reddito. Si basa su una stima del profitto stimato dall'uso dell'oggetto per scopi commerciali (affitto, affitto). Questo metodo è applicabile solo per valutare il valore di mercato degli immobili commerciali.

Quindi concludiamo che la valutazione del valore di mercato degli immobili non è altro che la determinazione del prezzo più ottimale di un oggetto al quale può essere venduto in un tempo ragionevole a condizioni reciprocamente vantaggiose per entrambe le parti.

2. In quali situazioni è necessario valutare il valore di mercato degli immobili - 5 situazioni popolari

Nel ristretto senso quotidiano, la conoscenza del prezzo di mercato di un oggetto è necessaria per la sua vendita o acquisto redditizio. Tuttavia, non solo e non tanto per questa procedura viene effettuata per valutare il valore di mercato degli immobili.

I risultati di ricerca ufficialmente eseguiti hanno lo status di fatti giuridicamente rilevanti. Pertanto, sono necessari per varie interazioni con enti governativi, organizzazioni commerciali, per risolvere controversie in casi giudiziari e di altro tipo. Considerare le situazioni più popolari.

Situazione 1. Proprietà in vendita

Questa è la situazione più semplice in cui il venditore, lontano dalle transazioni immobiliari, non vuole perdere soldi quando vende un oggetto.

esempio

Il pensionato Ivan Petrovich ha vissuto tutta la sua vita in una vecchia casa a tre piani, i cui abitanti, come lui, hanno vissuto lì per diversi decenni. Ivan Petrovich ha deciso di trasferirsi nel villaggio più vicino a suo fratello, ma a quale prezzo vendere un appartamento, non lo sa. Nei prezzi non capisce. Gli appartamenti in questa casa non sono stati venduti da molto tempo.

Un conoscente ha consigliato al pensionato di ordinare una valutazione del valore di mercato della proprietà, cosa che ha fatto. Di conseguenza, il ricavato della vendita dell'appartamento è stato sufficiente per acquistare una buona casa nel villaggio.

Nell'esempio sopra, è ben illustrato come il pensionato sia stato aiutato dalla valutazione del valore di mercato dell'appartamento. Maggiori informazioni su questa procedura sono raccomandate nel nostro articolo speciale.

Situazione 2. Controversie sulla proprietà

La valutazione indipendente del valore di mercato degli immobili serve come base per il giudice a prendere una decisione giusta in caso di controversie in materia di proprietà. Avendo un'idea precisa di quanto il tuo appartamento costa oggi sul mercato, il giudice distribuirà l'importo tra ex coniugi e figli.

Disparità simili sorgono tra gli eredi, se un altro parente che è andato nel mondo non ha avuto il tempo di redigere un testamento. Quando un conflitto non può essere risolto amichevolmente a causa di un diverso approccio degli eredi al costo stimato degli alloggi, allora è meglio usare il servizio per valutare il valore di mercato degli immobili.

Situazione 3. Esecuzione di un mutuo ipotecario

Alcune banche non credono nella parola mutuatario e per confermare il prezzo dell'oggetto acquistato richiedono la conclusione del perito. In questo caso, vuoi, non vuoi, ma devi spendere soldi per questa procedura.

Basta ricordare, la banca darà esattamente l'importo che sarà specificato nella conclusione. Tuttavia, può essere un argomento aggiuntivo nella contrattazione con il venditore.

Situazione 4. Ottenere un prestito da una banca

Hai urgentemente bisogno di una grande quantità di denaro, ma la banca non può dare un tale prestito senza garanzie. Solo una via d'uscita - per deporre le loro abitazioni o terreni. Per stipulare un accordo di pegno con la banca, sarà necessario confermare il valore di mercato dell'oggetto.

Se necessario, il perito determinerà il valore di mercato del terreno, sebbene questo servizio sia in genere un po 'più costoso.

Situazione 5. Attrarre gli investitori

I fondi aggiuntivi non sono mai superflui, quindi molte organizzazioni utilizzano tutte le risorse possibili per attirare investimenti. Investitori immobiliari di valore o potenzialmente interessanti risolvono facilmente questo problema. Tuttavia, affinché qualcuno possa avere un interesse, è necessario valutare questa proprietà.

esempio

Ho acquistato un terreno di 20 acri per 1 milione di rubli. Oggi non ci sono comunicazioni in questo luogo e anche i punti di riferimento per le strade di accesso non vengono tagliati. Tali siti con comunicazioni sono venduti per 2 milioni di rubli. Il piano generale della città prevede la sistemazione dell'area nei prossimi 2 anni.

Il mio amico ha la sua attività di costruzione. È pronto per la metà della trama per costruirmi una casa in condizioni difficili, che in 2-3 anni venderò per almeno 3 milioni. Ecco un piano aziendale del genere.

Un esempio illustra come la terra può essere investita. Aggiungerò che il mio amico di uomo d'affari non era abituato a buttare via soldi. Prima di concordare con la mia proposta, ha ordinato una valutazione del valore di mercato dell'immobile utilizzando il metodo della capitalizzazione dei redditi.

Oggi tutti gli oggetti giuridici sono registrati nel Registro statale unificato immobiliare (EGRN). Contiene le informazioni necessarie per il venditore, l'acquirente o l'investitore. Puoi ottenerli direttamente sul portale Rosreestr o su siti di terze parti. Uno di questi è il sito Web della società EGRP365.

L'attività di questa azienda è finalizzata a fornire informazioni dalla USRN. Perché ne hai bisogno? Tutto è semplice qui: durante la valutazione, lo specialista deve conoscere il valore catastale della proprietà. Leggi questo concetto nel nostro articolo speciale. Qui posso solo dire che è contenuto in quei riferimenti che è possibile ordinare nella società EGRP365.

Inoltre, direttamente dal sito di questa azienda, è possibile accedere alla mappa catastale della Russia, che è molto comoda quando è necessario associare un oggetto a una posizione e valutare visivamente la sua posizione.

3. Come valutare il valore di mercato degli immobili - 6 fasi di valutazione

Il modo più semplice per scoprire quanto i tuoi costi di proprietà sono in modo indipendente e gratuito condurre una valutazione del valore di mercato di una proprietà utilizzando un calcolatore online.

La precisione allo stesso tempo lascia molto a desiderare, ma è comunque preferibile che prendere il prezzo "dal soffitto". Tuttavia, i risultati di questa analisi non possono essere ufficiali e non aiuteranno a risolvere la maggior parte dei problemi.

Per risolvere casi gravi, è necessario contattare una società di valutazione, i cui esperti, sulla base di metodi approvati, valuteranno il valore di mercato degli immobili a un prezzo ragionevole e pubblicheranno un risultato ufficiale adatto per la presentazione a qualsiasi autorità. Come fare questo - leggi sotto.

Fase 1. Scelta di una società di valutazione

Prima di tutto, è necessario scegliere una buona società di valutazione, che ha tutte le risorse per condurre una valutazione qualitativa.

Quando scegli, lasciati guidare dalla reputazione dell'azienda e dalla sua fama nella tua zona. Il modo migliore è chiedere consiglio ai tuoi amici, amici o parenti. Forse alcuni di loro hanno già usato tali servizi.

Fase 2. Consultazione con esperti

Quando si visita la società per la prima volta è necessario consultare esperti. Molto spesso, la consultazione iniziale è gratuita.

Vi spiegheranno su quali principi si basa la valutazione del valore del mercato immobiliare, quando verrà prodotto e in quale arco di tempo verrà preparato il report. Se tutto ti si addice, vai al prossimo passaggio.

Fase 3. Conclusione di un accordo

Se tutte le condizioni, compreso il costo di fornitura dei servizi e la procedura di pagamento, sono soddisfatti, sentitevi liberi di stipulare un accordo. In questo caso, vale la pena prestare attenzione ad alcune sfumature.

Cosa dovrebbe essere necessariamente scritto nel contratto:

  • metodologia di valutazione;
  • la data e l'ora dell'ispezione dell'oggetto, se necessario;
  • date di ricerca;
  • data e luogo di emissione del risultato finale.

Dopo aver firmato il contratto, non dimenticare di avvisare tutte le parti interessate della data e dell'ora dell'ispezione dell'oggetto da parte del perito, poiché i tuoi avversari in merito a controversie sulla proprietà potrebbero desiderare di essere presenti durante questa procedura.

Passaggio 4. Raccogliere la documentazione e le informazioni necessarie

Dopo aver firmato il contratto, è necessario fornire al valutatore tutta la documentazione necessaria, oltre a fornire l'accesso gratuito all'oggetto all'ora stabilita.

Avrà bisogno di una copia del passaporto, dei documenti che confermano il diritto di proprietà o di un estratto dalla USRN, poiché oggi solo lei viene rilasciata durante la registrazione della proprietà.

Fase 5. Calcolo e formazione dei costi

Dopo che il perito ha effettuato un'ispezione visiva dell'oggetto, devi solo aspettare che calcoli il costo secondo i suoi metodi. Potrebbero essere necessari diversi giorni, quindi sii paziente. Tuttavia, alcune aziende eseguono questa procedura per 1-2 giorni a un costo aggiuntivo.

Fase 6. Trasferimento del rapporto al cliente

All'ora stabilita, è necessario segnalare alla società per un report. Questo documento è valido per qualsiasi istituzione o organizzazione pubblica o privata.

Tieni presente che il suo periodo di validità è limitato a 6 mesi. Ciò è dovuto all'alto livello di volatilità dei prezzi nel settore abitativo. Anzi, a volte durante questo periodo il prezzo può cambiare del 20%.

Ciò differisce dai risultati della determinazione del valore di mercato dei risultati della valutazione catastale degli immobili, che può rimanere invariata fino a 5 anni. Puoi leggere l'articolo su questo argomento sulle pagine della nostra rivista.

4. Chi valuta il valore di mercato del settore immobiliare - una revisione delle società di valutazione TOP-3

Tutte le società di valutazione e i singoli valutatori sono tenuti ad aderire alle organizzazioni di autoregolamentazione (SRO). Questo è un requisito legale. L'appartenenza agli OAD non è distribuita in questo modo: per questo, l'azienda deve soddisfare determinate condizioni di competenza, che proteggono l'attività di valutazione dai dilettanti.

Ho esaminato diverse aziende impegnate nel settore della valutazione e ho individuato tra loro 3 società che, a mio parere, potrebbero interessarti.

1) Ground LLC

Già dal nome è chiaro che questa società è impegnata in questioni relative alla terra. Sebbene sia sul mercato da soli 4 anni, gli esperti hanno avuto il tempo di affermarsi sul lato positivo. La società impiega non solo periti, ma anche ingegneri catastali, cartografi, geometri, geometri. Quindi, una così vasta gamma di servizi.

Servizi forniti dalla società Ground:

serviziLa portata dei servizi
1catastaleIndagine, indagine, preparazione di piani tecnici, formazione e chiarimento dei confini del sito
2cartografiaSviluppo di mappe tematiche, topografiche o di navigazione per varie esigenze, costruzione di diagrammi e mappe tridimensionali, modelli di elevazione digitale, dati geodetici convertiti da vari sistemi di informazione geografica
3geodeticiEsecuzione di confini, riprese topografiche e frontali, misure di stanze
4Competenza nella gestione del territorioDeterminazione delle coordinate e dell'area, corretta collocazione dell'oggetto, esame per conto delle autorità giudiziarie
5valutazioneValutazione di immobili residenziali e commerciali, terreni e trasporti, nonché danni
6legaleSfida di valore catastale in tribunale e stragiudiziale

2) YURDIS

Questa azienda è specializzata solo in servizi di valutazione, che fornisce alta qualità, con una garanzia di affidabilità e in tempo. I prezzi sono abbastanza abbordabili. Ad esempio, il prezzo di valutare il valore di mercato di un appartamento è solo 3 mila rubli, per una banca - 4 mila rubli. Stima il terreno costerà 10 mila rubli, e gli immobili commerciali in 18 mila

Inoltre, gli specialisti di questa società svolgono una tale procedura che mette in discussione il valore catastale in base alla propria valutazione dell'oggetto. Ci sono più di 500 casi di successo in questa linea di business nella società.

3) Nuovi orizzonti

Questa azienda è stata fondata nel 2010 come stima. Tuttavia, oggi l'azienda è impegnata non solo in vari tipi di valutazione, ma anche in consulenza, ingegneria e competenza. I prezzi per la valutazione del valore di mercato degli immobili includono l'IVA e non superano la media del mercato. Puoi star sicuro di questo se scarichi il listino prezzi della compagnia dal sito.

Prima di passare alla sezione successiva, suggerisco di guardare il video.

5. Come risparmiare sulla valutazione del valore di mercato degli immobili - 3 consigli utili

Qualsiasi azione che comporti la risoluzione di alcune controversie sulla proprietà comporta costi inevitabili. Tutti vogliono trovare modi per salvare.

Quando si conducono azioni di valutazione, esiste questa possibilità, basta attenersi ad alcuni suggerimenti.

Suggerimento 1. Utilizzare i servizi gratuiti di società di valutazione

Molte ditte di valutazione offrono servizi gratuiti. Ciò riguarda non solo la consultazione iniziale. Potresti ricevere una valutazione espressa gratuita o la consegna di un rapporto. Molti esperti non prendono soldi per una visita in loco. A volte questo è un elemento di spesa piuttosto significativo, quindi scegli un'azienda che offre il numero massimo di opzioni gratuite.

Suggerimento 2. Scegli una compagnia vicino all'oggetto da valutare.

Il costo di spostamento verso l'oggetto e il ritorno non è sempre preso dai periti. Spesso sono inclusi nel costo dei servizi. Pertanto, cercare la società che si trova più vicina all'oggetto in studio. Ciò farà risparmiare sulle spese di trasporto e di viaggio.

Suggerimento 3. Consultare gli avvocati

Prima di ordinare una valutazione, assicurati di consultare gli avvocati. Ad esempio, vuoi sfidare il valore catastale dell'appartamento. Controlla il calcolatore online mostra che non è molto diverso dal mercato.

In questo caso, qualsiasi avvocato decente ti consiglierà di non spendere soldi per la valutazione, poiché non ha senso.

Se non sai dove trovare avvocati così decenti, visita il sito web della compagnia di avvocati. Questa azienda fornisce servizi di consulenza legale online attraverso il suo portale. C'è un comodo modulo di feedback attraverso il quale puoi porre la tua domanda. Puoi chiamare telefonicamente.

In ogni caso, riceverai il consiglio più economico e utile. Potrebbe non essere nemmeno necessario pagare nulla. Risposte a molte domande appena pubblicate sul sito. Inoltre, se la domanda non richiede un approccio individuale, la risposta ad essa sarà anche gratuita.

6. Conclusione

La valutazione del valore di mercato degli immobili ti aiuterà a risolvere problemi seri, quindi l'importo pagato per la sua implementazione non è nulla in confronto ai possibili benefici.

Vi auguro successo in tutti i vostri sforzi e propongo di valutare l'articolo o lasciare un commento ad esso.