Risoluzione del contratto di vendita di beni immobili prima e dopo la registrazione - istruzioni per la risoluzione del contratto in 5 fasi + suggerimenti su come proteggersi dai truffatori al momento della conclusione di un contratto di vendita

Quali sono le conseguenze della risoluzione del contratto di vendita? Come rompere l'accordo sulla vendita prima della registrazione degli immobili? Qual è la base per la risoluzione del contratto dopo la registrazione?

Sul modo di vivere ci sono spesso ostacoli che non possono essere aggirati. Tuttavia, possono essere appresi per superare con perdite minime. C'è sempre il rischio di comprare una casa dall'aspetto decente, sistemarla come una proprietà, e dopo un po 'scoprire che le pareti sotto il raccordo sono marcite e il tetto perde. Cosa fare in questi casi?

Sono Valery Chemakin - consulente legale, ti consiglio sempre di non farti prendere dal panico. È possibile risolvere il contratto di vendita di beni immobili dopo la registrazione? Sì, forse - e in quali casi, scoprirai se leggi l'articolo.

Dal momento che il più delle volte questa procedura viene eseguita in tribunale, quindi alla fine dell'articolo, propongo una revisione degli studi legali che ti aiuteranno in questo.

1. Qual è la risoluzione del contratto di vendita e quali sono le conseguenze di questo?

Molto spesso, l'insoddisfazione per la proprietà acquisita sorge dopo l'identificazione di significative carenze tecniche o circostanze che impediscono il normale utilizzo dell'oggetto.

Tutto ciò sembra dovuto al mancato o parziale inadempimento degli obblighi contrattuali di una delle parti. Nella maggior parte dei casi, l'acquirente rimane insoddisfatto dell'affare, anche se succede il contrario.

Il codice civile (Codice civile) e le regole per la registrazione delle transazioni immobiliari consentono di risolvere il contratto di vendita, anche dopo la registrazione, anche prima di esso. Tuttavia, ciò richiede delle buone ragioni, di cui parleremo nella prossima sezione. Qui noterò che ci sono due casi in cui i rapporti contrattuali sono terminati.

Quando il contratto è terminato:

  1. Termine della transazione. In caso di violazione di una delle parti agli obblighi contrattuali. Fornisce l'ordine pre-processuale e giudiziario.
  2. Riconoscimento del contratto come non valido. Se rileva errori concreti e incongruenze con i requisiti di legge.

Tuttavia, va ricordato che la risoluzione del contratto di vendita di beni immobili dopo la registrazione comporta conseguenze civili e fiscali.

Infatti, dopo che tutto torna, il denaro va a chi lo ha comprato, la proprietà va al venditore. A tal fine, viene stipulato un nuovo contratto di vendita con tutte le conseguenze che ne derivano. In particolare, anche l'ispettorato delle imposte dovrebbe essere consapevole di questa transazione.

2. Qual è la base per la risoluzione del contratto di vendita di immobili - una panoramica delle principali ragioni

La legge è progettata per proteggere allo stesso modo entrambe le parti della relazione contrattuale. Pertanto, tali capricci del compratore come insoddisfazione per il colore della carta da parati o la divergenza di opinioni sulla vita con i suoi vicini, nessuno prenderà in considerazione.

Termini di risoluzione del contratto di vendita di beni immobili dopo la registrazione è abbastanza difficile. Ci deve essere una seria ragione per questo. Ecco alcuni di loro.

Motivo 1. Utilizzo di documenti falsi in una transazione

Se, dopo la registrazione di un appartamento, è stato improvvisamente scoperto che è stato rivendicato da terzi, o altre importanti circostanze sono state nascoste falsificando i documenti dal venditore, allora un tale accordo sarebbe stato annullato. Il punto importante qui è la presenza dell'intenzione del venditore di indurre in errore l'acquirente.

Motivo 2. Nessun pagamento per beni immobili secondo i termini del contratto

In alcuni casi, le persone vendono abitazioni con pagamenti dilazionati o rateizzati. I termini di questo sono negoziati direttamente nel contratto di vendita o in ulteriori accordi, ricevute e documenti simili.

Non è raro che un compratore smetta di pagare il debito quando sorgono difficoltà finanziarie. In questo caso, il venditore ha il diritto di recedere volontariamente o attraverso i tribunali.

Motivo 3. Presenza di oneri sotto forma di cittadini registrati in un appartamento

Le autorità di registrazione non necessitano di documenti giustificativi sull'assenza della registrazione in un appartamento o di debiti di pagamento delle utenze al momento della conclusione di una transazione. Questo dovrebbe essere curato dal venditore stesso nella fase iniziale e prescrivere tutti i punti nel contratto di vendita.

esempio

Qualche tempo fa ho fatto un patto per lo scambio di una casa privata per un appartamento a Tyumen. Tuttavia, la figlia della padrona di casa che vive a Mosca è stata registrata in esso. Per andarsene e registrarsi in casa aveva bisogno di venire, ma non poteva farlo in fretta.

C'era una via d'uscita. Abbiamo riflettuto nel contratto che la ragazza verrà rimossa dal registro in un mese. Ha adempiuto al contratto ed è stata dimessa, ma se non l'avesse fatto, allora una tale circostanza potrebbe essere un motivo per la risoluzione del contratto di vendita.

Pertanto, per la rete di sicurezza, risolvere nel contratto tutti questi problemi prima della registrazione immobiliare nella proprietà. Leggi questa procedura nel nostro articolo separato.

Motivo 4. Rilevamento di errori nei documenti del titolo

Succede che dopo la registrazione si scopre che i documenti del titolo del venditore avevano precedentemente commesso errori significativi che hanno influito sulla documentazione dell'acquirente. Ad esempio, per qualche ragione, l'area dell'appartamento non era 96 ​​m2, ma 69 m2. Cioè, durante l'ispezione non hai prestato attenzione e hai pagato i soldi per le caselle extra.

Tali discrepanze significative diventano spesso motivo di risoluzione del contratto di vendita, e come farlo correttamente - leggere la sezione seguente.

3. Come risolvere il contratto di vendita dopo la registrazione: istruzioni dettagliate

Quando la registrazione dello stato di un oggetto è già avvenuta, diventa difficile terminare il contratto, ma è comunque possibile. Per questo devi passare attraverso una procedura piuttosto lunga. È più facile se le parti riescono ad essere d'accordo e, in caso contrario, dovranno andare in tribunale.

È molto più semplice terminare un contratto preliminare per la vendita di beni immobili rispetto al documento principale dopo la procedura di registrazione. Parleremo del contratto preliminare alla fine della sezione, e ora leggiamo di transazioni immobiliari già registrate.

Passaggio 1. Formulare il motivo per la risoluzione del contratto

Se non sei soddisfatto di qualcosa di sostanziale nell'abitazione acquisita, inizia la procedura di cancellazione. Il motivo deve essere serio, preferibilmente uno di quelli sopra elencati. Indicare il reclamo per iscritto, riportando in esso tutti i motivi della risoluzione del contratto di vendita.

Passaggio 2. Informiamo la seconda parte sulla volontà di risolvere il contratto.

Avviso di risoluzione del contratto di vendita di beni immobili dopo la registrazione deve essere trasferito alla seconda parte. Assicurati che questa informazione sia ricevuta dal venditore. È meglio inviare una lettera raccomandata o una mano personalmente al ricevimento. Il tempo di risposta ufficiale è di 30 giorni.

Se il tuo avversario è d'accordo con tutto ed è pronto a restituire il denaro, non sarà possibile farlo proprio così. Dovremo rientrare in un contratto di vendita, ma con il cambio di ruoli.

La transazione sarà di nuovo registrata. Opzione La risoluzione pacifica della disputa è piuttosto rara. Più spesso, la risoluzione del contratto di vendita di beni immobili dopo la registrazione su iniziativa di una sola parte è fatta in tribunale.

Passaggio 3. Facciamo ricorso al tribunale e presentiamo un reclamo

Hai il diritto di presentare un reclamo in modo indipendente al tribunale per la risoluzione del contratto di vendita dopo la registrazione, ma è meglio assumere un avvocato immobiliare competente. Sui vantaggi di questo approccio, vedi l'articolo tematico sul nostro sito web.

Giurisdizione dei casi in caso di risoluzione del contratto di vendita di beni immobili dopo la registrazione dipende dal tipo di avversari. Se sono individui, allora è necessario contattare i tribunali distrettuali. In caso di controversie tra organizzazioni, benvenuto all'arbitrato.

Passaggio 4. Forniamo i documenti necessari.

Oltre al reclamo, il tribunale deve presentare documenti sugli immobili, oltre a materiali che confermano che hai ragione. Potrebbe essere necessario invitare testimoni. Considera che sarà difficile difendere il tuo punto di vista te stesso.

Ciò vale in particolare per la risoluzione del contratto notarile di vendita di beni immobili dopo la registrazione. Pertanto, è meglio assumere un rappresentante che abbia esperienza nella risoluzione di tali conflitti.

Passaggio 5. Stiamo aspettando la decisione del tribunale.

Le cause a volte durano per anni. Tuttavia, se l'ultimo incontro si è svolto e il giudice ha annunciato la fine del processo, resta solo da attendere la sua decisione. Ma questo non significa che tutte le avventure su questo finito. Bene, se il venditore - una persona benestante e rapidamente ti restituisce i soldi.

In caso contrario, il caso potrebbe arrivare a un procedimento di esecuzione. Allo stesso tempo, i termini di rimborso dopo la risoluzione del contratto registrato per la vendita di beni immobili aumenteranno più volte. È molto più semplice rescindere il contratto prima che sia registrato nel Registro statale unificato del settore immobiliare.

La procedura per la risoluzione del contratto preliminare di vendita di beni immobili prima della registrazione:

  1. Notifica al tuo avversario di rifiutare la transazione.
  2. Informa Rosreestr, scrivendo una dichiarazione.
  3. La registrazione non si verifica
  4. Non ci sono conseguenze legali.
  5. Il denaro rimane con te e l'appartamento al venditore.

Tieni presente che le scadenze per l'esecuzione delle azioni di registrazione nella maggior parte dei casi non superano i 5-7 giorni. Se non hai il tempo di cancellare l'affare in questo periodo, l'alloggio sarà tuo. In questo caso, vedi il Passaggio 1. Potresti aver bisogno di un avvocato che puoi facilmente trovare se continui a leggere l'articolo.

4. Assistenza nella risoluzione del contratto di vendita di beni immobili - una panoramica delle aziende TOP-3 per fornire servizi

Una delle aree più difficili della giurisprudenza è la legge sulla casa. Nessuno può garantire l'esito di una controversia legale in questi casi. Pertanto, è qui che è importante avere un buon supporto nella persona di un avvocato qualificato.

Oggi molte aziende sono impegnate nel supporto delle transazioni immobiliari. Il costo varia ampiamente e dipende dallo stato dell'azienda, dalla regione, dalla complessità del caso, dalla quantità di lavoro. Tuttavia, molte aziende si sono concentrate su un cliente ordinario, acquistano poco denaro, ma effettuano comunque il pagamento a rate per la risoluzione del contratto di vendita di beni immobili dopo la registrazione.

1) Giurista

Tutto il lavoro di questa azienda è indissolubilmente legato a Internet. Gli esperti stanno lavorando in remoto attraverso gli avvocati del portale. Forniscono consulenza legale su eventuali problemi legali. Se il tuo problema riguarda proprietà immobiliari o qualsiasi altra sfera, vai sul sito e invia il tuo messaggio senza registrazione attraverso il modulo online disponibile lì.

La domanda deve essere formulata in modo conciso, ma comprensibile. Indica il tuo problema e spiega cosa vuoi ottenere di conseguenza. Ti verrà risposto da un avvocato che comprende questo argomento meglio di altri. Se hai bisogno di una risposta dettagliata con un algoritmo di azione, dovrai pagare un po ', circa 700 - 900 rubli. Le risposte generalizzate sono fornite gratuitamente dai dipendenti dell'azienda.

La convenienza del servizio è che i consigli possono essere ottenuti indipendentemente da dove vivi. Ciò è particolarmente conveniente per coloro per i quali trovare un avvocato vicino a casa è problematico. In alcuni casi, gli specialisti dell'azienda forniscono assistenza pratica. Se si desidera ottenere una consulenza economica ma capiente sull'argomento, non sarà possibile trovare un avvocato.

2) Piano

L'agenzia immobiliare "Floor" non si occupa solo della selezione e della vendita di abitazioni, ma fornisce anche servizi legali a supporto delle transazioni. Compresi gli avvocati della compagnia aiutano a terminare le transazioni già registrate.

Servizi dell'azienda "Piano":

Nome del servizioDescrizione del servizio
1Vendita di abitazioniRichiede non solo la capacità di trovare un acquirente, ottenere un buon prezzo, ma anche fornire un ambiente confortevole per il venditore
2Comprare una casaRichiede un approccio molto responsabile, controllando la pulizia legale dell'appartamento, l'assenza di vari tipi di oneri
3Alloggi in affittoPer evitare spiacevoli conseguenze per il proprietario è necessario stipulare un accordo competente con gli inquilini.
4Supporto alle transazioniGamma completa di servizi legali, che vanno dalla conversazione iniziale con il venditore, alla ricezione di documenti di proprietà (estratto da USRN)
5Annullamento o annullamento dei contratti di venditaInvio di un reclamo all'avversario, preparazione di un ricorso in tribunale, che accompagna il caso in tribunale

3) Signore

Questo è uno studio legale di ampio profilo. Lavora con persone fisiche e giuridiche in vari settori. Un'ampia percentuale di casi è occupata dal settore immobiliare che ci interessa. Inoltre, gli avvocati danno la consultazione orale iniziale gratuitamente.

Una spiegazione scritta costa 1,5 migliaia di rubli. Risoluzione preprocessuale del problema - 15 mila rubli, ma la rappresentanza in tribunale per la risoluzione unilaterale del contratto di vendita di beni immobili dopo la registrazione è già 30 mila rubli. Se consideriamo che i costi sono rimborsati dalla parte perdente, allora questi sono prezzi abbastanza ragionevoli.

Ti parlerò anche dei metodi di autodifesa quando concludo le transazioni immobiliari, ma per ora guardo il video tematico.

5. Come proteggersi dai truffatori quando si conclude un contratto per la vendita di immobili - 3 semplici consigli

Per ridurre il rischio di risoluzione di un contratto già eseguito per la vendita di beni immobili, non dopo la registrazione, ma prima di esso, osservare le precauzioni elementari.

È meglio attirare uno specialista per sostenere la vendita di appartamenti. Perché? Leggi nel nostro articolo speciale. Se decidi ancora di agire in modo indipendente, ascolta i seguenti suggerimenti.

Suggerimento 1. Specificare nel contratto il momento esatto del trasferimento dell'appartamento nella proprietà.

Maggiore è il numero di condizioni del contratto, più è facile raggiungere la risoluzione in tribunale. Ad esempio, un periodo chiaramente specificato per il trasferimento di un appartamento alla proprietà e la sua liberazione dalla sua presenza da parte del venditore, così come da altre persone registrate, vi salverà dal doverli espellere dall'ufficiale di polizia distrettuale.

Semplicemente minacci di rescindere il contratto. Dopotutto, qualsiasi inosservanza o modifica non autorizzata delle condizioni da parte tua dà diritto a risolvere il contratto per la vendita di beni immobili.

Suggerimento 2. Aggiungere una clausola di risoluzione del contratto se il venditore rifiuta di adempiere ai propri obblighi.

Quanto sopra è indiscutibile nel caso in cui il contratto contenga la seguente clausola: "Se una delle parti non rispetta gli obblighi stabiliti dal presente contratto, può essere risolta pagando una sanzione alla parte che li ha violati."

In presenza di tale articolo, il colpevole dovrà cercare ottime ragioni per evitare la risoluzione del contratto.

Suggerimento 3. Annotare i termini e l'importo del rimborso in caso di risoluzione del contratto

Inoltre, il contratto deve specificare i termini specifici della restituzione dei fondi versati, il loro ammontare, nonché altri pagamenti di compensazione, se l'accordo viene risolto su iniziativa di una delle parti.

6. Conclusione

Risoluzione del contratto di vendita di beni immobili dopo la registrazione - è piuttosto fastidioso, ma risolvibile. Se avete letto attentamente l'articolo, affrontate questo problema da soli o con l'aiuto di avvocati.

Domanda ai lettori

Cosa ne pensi, cos'altro può riflettersi nel contratto di vendita, in modo che la sua risoluzione, se necessario, fosse il più semplice possibile?

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Guarda il video: Risoluzione e rescissione del contratto (Settembre 2019).