Transazioni immobiliari - come concludere un accordo sulle transazioni immobiliari: istruzioni dettagliate per principianti + assistenza professionale nella conclusione di transazioni

Quali sono i tipi di transazioni immobiliari? Come è il trasferimento di denaro nelle transazioni immobiliari attraverso un deposito notarile? Quando il contratto per le transazioni immobiliari è considerato valido?

Pensi che solo i soldi e il desiderio siano necessari per acquistare una proprietà? Pensi di affrontare tutte le formalità durante il processo? Forse lo farà, ma dovrai riempire un mucchio di coni e ripetere molte cose diverse volte.

Perché imparare dalla tua esperienza se puoi usare quella di qualcun altro? Io, Valery Chemakin, consulente legale, ti dirò come vengono condotte le transazioni immobiliari.

Alla fine dell'articolo esaminerò diverse società che forniscono servizi per transazioni immobiliari.

1. Che cosa sono le transazioni immobiliari e cosa servono?

Il valore del patrimonio immobiliare è misurato in centinaia di migliaia e milioni di rubli.

Un sacco di soldi attira i truffatori di tutte le bande, il che rende pericolosa la relazione in quest'area.

Affare immobiliare - è regolato dall'operazione di diritto civile (Codice civile della Federazione russa) sul trasferimento del diritto a un oggetto da un proprietario a un altro.

L'ente statale dotato della funzione di regolamentazione legale delle transazioni immobiliari è Rosreestr, che ha il diritto di apportare modifiche al Registro statale unificato del settore immobiliare (EGRN).

In modo che nessun estraneo possa reclamare proprietà privata, viene effettuata la registrazione statale delle transazioni immobiliari. Maggiori informazioni su questa procedura nell'articolo tematico sul nostro sito web.

Scopi delle transazioni immobiliari:

  • vendita o acquisto di beni immobili e registrazione della sua proprietà;
  • privatizzazione di proprietà demaniale o comunale;
  • dono o eredità;
  • altre operazioni nel settore abitativo (affitto, cauzione, arresto).

Per motivi di sicurezza, è meglio ordinare in società legali il supporto delle transazioni immobiliari. Puoi leggere ulteriori informazioni su questa funzione nel nostro articolo speciale e ora facciamo la conoscenza dei tipi di transazioni.

2. Quali sono i tipi di transazioni immobiliari - una panoramica dei principali tipi TOP-3

Tutte le transazioni possono essere suddivise in contrattuali e unilaterali. Per fare un contratto dovrebbero essere tutte le relazioni in cui più di due persone partecipano. Tali transazioni come donazione e trasferimento in eredità possono essere attribuite a quelle unilaterali.

Esistono diversi altri criteri in base ai quali la scienza giuridica consente di classificare i tipi di transazioni. Lasciamo che questo argomento sia approfondito dagli avvocati immobiliari e considereremo tre principali tipi di operazioni.

Tipo 1. Transazioni con il cambio di proprietà

Molto spesso, a livello di nucleo familiare, le persone eseguono tali procedure da sé o si rivolgono a un'agenzia per sostenere una transazione immobiliare, in conseguenza del quale la proprietà passa da un proprietario all'altro.

Queste transazioni includono:

  • acquisto e vendita;
  • eredità di qualsiasi tipo;
  • l'attuazione di garanzie o obbligazioni di debito;
  • privatizzazione di proprietà statali o comunali;
  • nazionalizzazione (trasferimento della proprietà dallo stato);
  • registrazione della rendita vitalizia o mantenimento con un dipendente;
  • rimozione gratuita o a pagamento di terreni o demolizioni dell'edificio;
  • operazioni di cambio.

Per familiarizzare con l'esempio di tale operazione, suggerisco di leggere l'articolo "Supporto di una transazione di acquisto e vendita".

Tipo 2. Transazioni con modifiche nella composizione dei proprietari

Spesso si verificano accordi con azioni immobiliari.

Questo cambia la composizione quantitativa e qualitativa dei proprietari. Alcuni di loro possono continuare a possedere l'oggetto, mentre altri perdono tale diritto.

Transazioni di questo tipo dovrebbero includere l'incorporazione, la divisione della proprietà, la costruzione condivisa, il reinsediamento di un appartamento comunale e l'ingresso in un condominio. Nell'ambito delle relazioni economiche è: la liquidazione della società, nonché l'introduzione di beni immobili nel capitale autorizzato.

Effettuare un prestito garantito dal settore immobiliare implica che, a determinate condizioni, la proprietà delle abitazioni passa alla banca.

Visualizza 3. Transazioni con l'aggiunta di altri soggetti di diritti

A volte alcuni tipi di attività commerciali implicano transazioni immobiliari, a seguito delle quali vengono visualizzate proprietà aggiuntive, utenti o restrizioni (servitù) per un particolare oggetto.

Queste operazioni includono:

  • investimento in costruzione o ristrutturazione;
  • trasferimento di proprietà alla gestione operativa, alla gestione fiduciaria o economica;
  • affittare, affittare o subaffittare;
  • trasferimento di terreni a possesso ereditato o uso permanente;
  • l'imposizione e la rimozione delle servitù;
  • libro.

In questo caso, la procedura per la registrazione di beni immobili in ciascuno dei casi considerati ha le sue caratteristiche, che puoi capire leggendo l'articolo pertinente sul nostro sito web.

3. Come è il trasferimento di denaro quando si concludono transazioni immobiliari - 3 modi principali

Dal momento che nel fare transazioni con il settore immobiliare non è possibile evitare la fase di trasferimento di denaro, questo problema merita di essere preso in considerazione in modo più dettagliato.

Per la maggior parte, tali transazioni comportano ingenti somme di denaro, il cui trasferimento dovrebbe essere effettuato nel modo più sicuro possibile. È improbabile che qualcuno decida oggi di effettuare pagamenti in contanti di diversi milioni di rubli senza assicurarsi loro stessi.

Un'alternativa sarebbe un trasferimento non in contanti su un conto bancario, che a volte è richiesto quando ipotecare o registrare un appartamento come una proprietà in un nuovo edificio che è stato acquistato utilizzando fondi di bilancio per uno dei programmi di edilizia abitativa statale. Puoi pagare in contanti nei seguenti modi.

Metodo 1. Banca delle banche (deposito)

Una cella di una banca in un deposito speciale (deposito) viene affittata dal compratore. Lì mette la quantità necessaria in presenza del venditore. Successivamente, le parti firmano un accordo sull'uso di questa cella. In base ad esso, il venditore sarà in grado di prelevare denaro dalla cella solo dopo aver registrato la proprietà

Se per qualche motivo la registrazione della proprietà non ha avuto luogo, allora l'acquirente sarà in grado di prelevare denaro liberamente. Il venditore sarà autorizzato alla cella solo con un passaporto e documenti che confermano il trasferimento della proprietà all'acquirente. Affittare una cella di una banca per una transazione immobiliare garantisce sicurezza ed elimina le frodi.

Metodo 2. Deposito presso il notaio

Questo è anche un modo affidabile, ma piuttosto costoso per trasferire denaro. Di per sé, costa solo 1.500 rubli, ma allo stesso tempo una transazione immobiliare con un notaio e l'esecuzione del consenso del suo coniuge costerà circa 20 mila rubli, a seconda dell'ammontare della transazione.

L'essenza del deposito presso il notaio è che l'acquirente trasferisce il denaro sul suo conto in banca. Quindi il notaio certifica il contratto, che riflette le condizioni per il trasferimento di denaro al venditore. Molto spesso questa è la fine della procedura di registrazione in Rosreestra. Se per qualche motivo la registrazione della proprietà dell'appartamento non è avvenuta, il notaio restituirà il denaro sul conto dell'acquirente.

Metodo 3. Lettera di credito

Questo metodo è usato raramente, poiché è troppo complesso e non tutte le banche lo usano. In sostanza, è come trasferire denaro attraverso una cella. Tuttavia, qui gli accordi sono effettuati in forma non in contanti dal conto dell'acquirente al conto del venditore, che può semplicemente incassare dopo il completamento della procedura di registrazione della proprietà.

4. Come acquirente per concludere un accordo sulle transazioni immobiliari - 5 passaggi fondamentali

Ogni parte della transazione deve seguire il proprio algoritmo durante l'intera operazione. Tuttavia, alcuni requisiti sono gli stessi. Ad esempio, sia il venditore che l'acquirente devono rispettare rigorosamente la legge. In caso contrario, la transazione immobiliare è invalidata da una decisione del tribunale.

Inoltre, è necessario sapere che nell'individuare il fatto di frode nel processo di registrazione del diritto, una qualsiasi delle parti può avviare la procedura per la risoluzione del contratto di vendita. Come succede nella pratica, leggi l'articolo tematico sul nostro portale. Ora consideriamo l'algoritmo di transazione per l'acquirente.

Fase 1. Scelta di un appartamento

Oggi, la maggior parte degli acquirenti naviga su molti siti con annunci nella speranza di trovare una casa adatta o altri immobili.

Contengono sia annunci privati ​​sia oggetti dal database di agenzie immobiliari. Hai il diritto di scegliere un appartamento per te stesso o di chiedere aiuto a tale agenzia.

esempio

Alcuni anni fa, ho acquistato una stanza in un appartamento comune per uno studente-figlio. Inizialmente, ho dovuto fare un sacco di opzioni, ma non c'era nulla di buono. L'abitazione è stata "uccisa" o con i vicini da alcolizzati e tossicodipendenti.

Dopo di ciò, ho stipulato un contratto con uno dei famosi uffici immobiliari. Ho un dipendente molto responsabile. Il ragazzo ha trovato una stanza per me in una settimana, e anche "licenziato" il proprietario di rinunciare a quasi 150 mila rubli.

Contattare l'azienda è preferibile se si è preoccupati per la purezza della transazione immobiliare. Dopotutto, tutti gli oggetti nel database vengono testati, poiché l'agenzia è responsabile verso il cliente.

Fase 2. La conclusione del contratto preliminare di vendita

Ci possono essere diverse opzioni. Il caso più semplice: scarichi un contratto campione da Internet e lo modifichi per i tuoi dettagli. Nota che questo è permesso solo per una semplice transazione, quando c'è un venditore e un acquirente.

Più difficile quando il patrimonio immobiliare era di proprietà di più persone. In questo caso, far fallire un contratto da solo. Le transazioni con beni immobili di proprietà comune si svolgono presso il notaio. Disegna anche un contratto e lo stampa su un modulo speciale.

Fase 3. Scelta di una banca per la transazione

Se si decide di saldare il conto con il venditore tramite una banca o una lettera di credito, è necessario attendere la scelta di una banca adeguata. Il fatto è che non tutte le filiali hanno depositi, inoltre, non tutte le banche forniscono servizi di lettere di credito. Pertanto, chiedere in anticipo la disponibilità di tale opportunità nell'ufficio in cui si è abituati al servizio.

Fase 4. Conclusione di un contratto e trasferimento di denaro

Quando trovi una banca adeguata, puoi procedere alla firma finale del contratto di vendita. Rileggilo nuovamente attentamente in modo che non vi siano errori e errori di stampa nel testo, e specialmente nei dettagli delle parti del contratto.

Nel contratto con la banca per il noleggio della cella e nel contratto aggiuntivo, indicare chiaramente le condizioni per il trasferimento di denaro al venditore. Lo stesso vale per l'opzione lettera di credito. Il contratto di vendita è firmato direttamente al momento della presentazione dei documenti per la registrazione di una transazione immobiliare nel MFC o Rosreestr.

Fase 5. Completamento del regolamento della transazione e firma dell'atto di trasferimento

L'essenza dell'atto di trasferimento è che le parti hanno fatto tra loro tutti i calcoli e non si sono lamentati l'uno dell'altro. Quando si utilizza una banca, una lettera di credito o un deposito presso un notaio, significa che il denaro è stato trasferito per la custodia temporanea e il venditore lo riceverà dopo che la transazione è stata registrata nell'EGRR.

L'atto di trasferimento firmato è allegato al pacchetto di documenti necessari per la procedura di registrazione della casa nella proprietà o in qualsiasi altro immobile. Prima di firmare questo documento, l'acquirente dovrebbe nuovamente assicurarsi che le informazioni in esso contenute siano vere.

5. Come venditore per concludere un contratto sulle transazioni immobiliari - istruzioni passo per passo per i principianti

Se sei un venditore, allora tutto è un po 'più semplice. Dopo tutto, sei sicuro che la tua proprietà sia legalmente pulita e che non ci siano divieti sulle transazioni con essa. Tuttavia, affinché tutto avvenga senza intoppi, è necessario verificare ancora una volta se l'alloggio non è stato arrestato a causa del proprio debito.

Si prega di notare che i vostri figli minori possono essere un ostacolo alla vendita di alloggi. Per evitare ciò, è necessario prepararsi in anticipo per la transazione. Come fare questo - continua a leggere.

Passaggio 1. Preparare un appartamento e i documenti per la sua vendita.

L'appartamento deve essere pulito. Se lasci ai nuovi proprietari dei mobili, poi negozia questo in anticipo, ma piuttosto crea una lista e allegala all'atto del trasferimento. Colleziona tutti i documenti necessari per la vendita.

Cosa è necessario controllare e rendere il venditore:

  • la validità del passaporto e dei passaporti dei comproprietari degli immobili, se disponibili;
  • disponibilità di documenti di proprietà o estratti da USRN;
  • nessun arresto e altre restrizioni in vendita;
  • chiedere il permesso di tutela per la transazione (in presenza di minori);
  • ottenere il permesso dal coniuge dal notaio;
  • se la proprietà era di proprietà comune, concordare con il notaio sulla data di firma del contratto di vendita.

Alcuni acquirenti per garantire la loro sicurezza e per evitare di sfidare una transazione immobiliare richiedono un certificato del MHP (Dispensario psico-neurologico). Pertanto vale la pena ottenerlo, ma è già meglio prima dell'accordo stesso. Se c'è un malinteso tra te e parenti stretti in una transazione immobiliare, allora l'esame per la sanità mentale è ancora più necessario.

Passaggio 2. Stiamo cercando un acquirente

Quando tutto è pronto, procedere alla ricerca di un acquirente. Ci sono due opzioni: o pubblichi annunci sui giornali e sui siti web o cerchi aiuto da una società immobiliare. Tuttavia, puoi combinare questi due modi.

Nell'annuncio stesso, è necessario descrivere in dettaglio le caratteristiche tecniche dell'oggetto, lo stato del territorio adiacente, l'infrastruttura. Si consiglia di farlo in forma d'arte - attira un potenziale acquirente.

Passaggio 3. Elaboriamo un contratto preliminare di vendita

Quando l'acquirente viene trovato, discutere con lui tutte le condizioni e redigere un contratto preliminare di vendita. Puoi farlo da solo o contattare qualsiasi studio legale che fornisce tali servizi. Il costo è basso, ma risparmia tempo.

Passaggio 4. Controlliamo la deposizione di denaro nella cella della banca

Se hai concordato che l'acquirente trasferirà il denaro attraverso una cella di banca, allora vai al deposito con lui e controlla il segnalibro di denaro. Conta con attenzione le bollette per evitare errori. L'acquirente consegna la chiave immediatamente o dopo la registrazione della proprietà.

Passaggio 5. Concludiamo un contratto di vendita e registriamo i diritti del nuovo proprietario

Dopo aver depositato i soldi, recati con l'acquirente al MFC o Rosreestr, firma il contratto e invia i documenti per la registrazione. Si noti che le tasse immobiliari sono stabilite, che sono chiamate tasse statali. La ricevuta di pagamento deve essere allegata al pacchetto di documenti.

Ora resta solo da aspettare fino a quando Rosreestr registra il diritto del nuovo proprietario. I termini sono stabiliti dalla legge e non possono essere violati. Molto spesso, la registrazione viene effettuata in 5-9 giorni, a seconda del tipo di oggetto e del luogo di invio dei documenti.

Passaggio 6. Riceviamo denaro

Dopo che il nuovo proprietario riceve i documenti, fare una copia di questi e andare in banca per soldi. Non dimenticare di portare con te i documenti annullati che confermano la cessazione del tuo diritto.

6. Assistenza professionale nella realizzazione di transazioni immobiliari: una panoramica delle società di servizi TOP-3

Difficoltà con la registrazione possono essere evitate se si contatta uno studio legale o una società immobiliare per aiuto. Devi solo scrivere una procura per una transazione immobiliare, un campione di cui non hai bisogno, dal momento che è emesso da un notaio su un modulo speciale.

Le società immobiliari sono molte. Vi raccomando tre rinomate aziende i cui specialisti svolgono i loro compiti in modo professionale e responsabile.

1) Giurista

Gli avvocati di questa società forniscono consulenza sulle transazioni immobiliari online. Per utilizzare i loro servizi, basta visitare il sito Web dell'avvocato e inserire la domanda in un modulo di feedback speciale. In questo caso, ci saranno due possibili risposte: pagato e gratuito.

Nel primo caso, con una piccola spesa, ti verranno fornite informazioni complete sul tuo problema con un dettagliato algoritmo di azioni. Il trattamento gratuito comporta una risposta generale alla domanda o un collegamento alla legislazione.

Servizi di società di avvocati:

serviziodescrizione
1Consulenza oraleGratuito o pagato online
2Consulenza scrittaDisponibile su base retribuita via Internet
3Analisi ed esame di documentiTenuto a distanza da copie scannerizzate
4Raccolta di documenti e archiviazione per la registrazioneProdotto in realtà in accordo con il cliente.

Специалисты Правоведа оказывают не только дистанционные юридические услуги в форме консультирования, но и при необходимости готовят документы и сдают их на регистрацию.

2) Особое мнение

Компания занимается юридическим сопровождением сделок с недвижимым имуществом. Gli specialisti analizzano attentamente tutti i documenti presentati dal cliente e controllano la proprietà per garanzie, arresti, divieti e restrizioni sulla vendita. Quindi aiutano a negoziare tra il venditore e l'acquirente.

Gli avvocati si impegnano in tutte le fasi: stipulano un accordo, forniscono mutui in contanti e in forma non in contanti, redigono immobili nel servizio di registrazione federale. Durante il processo di registrazione, lo stato attuale delle cose viene monitorato al fine di rispondere prontamente alle possibili conseguenze negative per il cliente.

3) Signore

Gli specialisti della compagnia "Lord" sono impegnati in transazioni con immobili di qualsiasi tipo: acquisto e vendita, donazione, privatizzazione, eredità e tutto il resto. Consultazione primaria che forniscono gratuitamente. La consulenza scritta costa 1500 rubli, la conclusione del contratto - 7 mila, la rappresentanza in tribunale - 20 mila.

L'elenco dei servizi aziendali:

  • consulenza;
  • registrazione e invio di documenti per la registrazione;
  • esecuzione della documentazione per la transazione;
  • supporto legale e verifica della purezza della transazione;
  • esame di tutta la documentazione.

Tutto ciò aiuta a evitare problemi, ad esempio, quando si registra la proprietà della terra. Leggi questa procedura nel nostro articolo speciale.

Ora propongo di guardare un video sull'argomento dell'articolo, dopo di che parlerò dei criteri per la legalità delle transazioni.

7. Quando una transazione immobiliare è considerata valida - una revisione delle condizioni principali

Ci sono casi frequenti quando, qualche tempo dopo la conclusione di una transazione, viene riconosciuto dal tribunale come non valido e il contratto viene risolto. In questo caso, dovrai restituire il denaro, e se lo hai già speso? Si noti che il periodo di prescrizione per le transazioni immobiliari va da 1 anno a 10 anni, a seconda delle circostanze specifiche.

Molto spesso, per riconoscere una transazione immobiliare come non valida, il termine per la contestazione è di 3 anni dal momento della scoperta delle circostanze che hanno dato origine al reclamo. Pertanto, è necessario sapere in anticipo quali condizioni consentono di andare in tribunale.

Condizione 1. La legalità del contenuto

Il contenuto del contratto di vendita o di altri documenti che servivano da base per il trasferimento della proprietà non dovrebbe essere in contraddizione con la legislazione vigente e contenere errori significativi.

Condizione 2. Capacità giuridica e capacità giuridica delle parti della transazione

Tutte le persone coinvolte nella transazione devono essere legalmente capaci e capaci. Ecco perché è auspicabile ottenere aiuto dall'IPA. La capacità legale dei rappresentanti legali di minori o di altre persone legalmente incapaci è confermata dal permesso delle autorità di tutela.

Condizione 3. Conformità con la volontà e la volontà delle parti della transazione

Qualsiasi transazione è su base volontaria. Se una delle parti riesce a dimostrare che ha preso una decisione a causa di pressioni provenienti dall'esterno, il tribunale concluderà un tale accordo. Pertanto, qualsiasi coercizione - una potenziale causa di problemi in futuro. Se sei costretto a fare un accordo, prova a risolverlo.

Condizione 4. Conformità con la forma della transazione

Qualsiasi transazione immobiliare è condotta in una forma o nell'altra. Deve corrispondere al contenuto effettivo dell'azione. Cioè, quando un dono o eredità non può essere redatto un contratto di vendita e viceversa.

8. Conclusione

Spero che le informazioni che ti ho fornito ti aiuteranno a fare facilmente una transazione immobiliare da solo o con l'aiuto di specialisti.

Ti auguro tutto il meglio e ti offro di valutare l'articolo, oltre a lasciare un commento.

Guarda il video: Come vincere la concorrenza - Parte 2 - L'atteggiamento corretto (Potrebbe 2019).